Bỏng tay với giá nhà khu Tây TP.HCM

Khu Tây TP.HCM từng là thị trường hàng đầu về phát triển nguồn cung căn hộ tầm trung phục vụ nhu cầu ở thực. Hai năm qua bên cạnh việc hạn chế sản phẩm triển khai, giá nhà khu vực này cũng liên tục tăng mạnh, giá trung bình khoảng hơn 45 triệu đồng/m2.
Ngày càng khó kiếm căn hộ giá tầm trung tại khu Tây
Từ một thị trường là điểm sáng về phân khúc căn hộ tầm trung, nhà ở giá mềm của TP.HCM, dưới áp lực từ chi phí xây dựng leo thang, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung căn hộ khu Tây sụt giảm mạnh, kéo theo đó là giá nhà liên tục tăng cao. Hầu hết các quận khu Tây như Bình Tân, Bình Chánh, quận 12 đều có sự biến động mạnh  về giá. Từ mức giá 35-40 triệu đồng/m2 giai đoạn 2020, hiện mặt bằng giá trung bình vào khoảng 45 triệu đồng/m2.

Đơn cử, dự án căn hộ Picity High Park (quận 12) của chủ đầu tư Gia Cư ra mắt cuối năm 2019 có mức giá 38 - 40 triệu đồng/m2. Hiện nay các block mới được chào bán tầm 48 - 57 triệu đồng/m2, tăng thêm từ 8 - 17 triệu đồng/m2 so với trước đó. Tương tự, dự án căn hộ Moonlight Centre Point, tọa lạc tại quận Bình Tân, do Công ty địa ốc Vĩnh làm chủ đầu tư đang chào bán các căn diện tích 34 - 35 m2 giá 2 - 2,3 tỷ đồng. Căn hộ có 3 phòng ngủ, diện tích 84 m2 giá tới 5,6 tỷ đồng.

 Giá căn hộ khu Tây TP.HCM đang trên đà tăng mạnh theo xu hướng tăng chung của thị trường TP.HCM

Dự án căn hộ Happy One Premium (quận 12) do Vạn Xuân Group làm chủ đầu tư chào bán chính thức vào năm 2020 với mức giá từ 39 triệu đồng/m2. Hiện tại giá bán mới nhất các căn hộ tại đây rơi vào tầm 45 - 46 triệu đồng/m2. Xét về nguồn cung mới mở bán trong quý 1/2022, khu Tây hiện chỉ có 2 dự án có nguồn hàng sơ cấp chào bán tầm giá dưới 45 triệu đồng/m2 là khu đô thị Akari City Bình Tân và Gateway Bình Chánh.

Theo đó căn hộ Akari City (Võ Văn Kiệt, Bình Tân) quy mô 8,5ha được chủ đầu tư Nam Long chuẩn bị mở bán giai đoạn 2. Các Block chào bán trong giai đoạn này có giá dự kiến từ 42 -43 triệu đồng/m2. Trước đó vào cuối năm 2021, các căn hộ trong khu đô thị này có giá chào bán sơ cấp giai đoạn 1 chỉ vào tầm 37 -38 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện tại dự án này đã hoàn thiện bàn giao trong giai đoạn 1 và đang có xu hướng điều chỉnh tăng giá ở các giao dịch sang nhượng thứ cấp với mức giá bán lại vào khoảng 40-43 triệu đồng/m2 cho các căn hộ hoàn thiện bàn giao.

An Gia cũng đang chào bán căn hộ Westgate Bình Chánh với tầm giá khoảng 40 - 43 triệu đồng/m2, tuy nhiên nguồn hàng hạn chế và chỉ còn lại những căn diện tích lớn. Trước đó, khu vực này có một số dự án giá mềm như High Intela, Topaz Elite, D-Homme; Asiana Capella, Western Capital nhưng hiện giờ giá thứ cấp đã tăng thêm 5 - 6 triệu đồng/m2.

Nhu cầu mua ở thực vẫn lớn do mật độ dân cư cao

Nguồn cung khan hiếm, giá bán tăng cao nhưng nhu cầu BĐS tại TP.HCM vẫn còn lớn. Thực trạng này biểu hiện rõ tại khu Tây với khả năng hấp thụ căn hộ tầm trung cao do nhu cầu mua để ở tại khu vực này chiếm đa số. Khu Tây được đánh giá là vùng trũng của thị trường BĐS TP.HCM với phần nhiều dự án triển khai có nhu cầu mua ở thực trội hơn hẳn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM, khu Tây TP.HCM luôn có mức độ hấp thụ căn hộ tầm trung rất cao do mật độ dân cư cao trong khi nguồn cung khan hiếm. Một dự án nhà ở khu Tây thường có lượng khách đầu tư chiếm khoảng 20-30%, trong khi khách mua để ở có thể lên đến 70-80%. Nếu khu Đông có tổng số dân vào khoảng 1,1 triệu dân thì khoảng 2, 3 quận ở khu Tây đã hơn 1 triệu dân. Như vậy nhu cầu mua để ở tại khu Tây cao do mật độ dân cư lớn, trong khi nguồn cung mới ở khu Tây vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

 Nhu cầu mua thực tại khu Tây TP.HCM cao hơn các thị trường khác nhờ mật độ dân số cao

“Khi nguồn cung ngoài thị trường khan hiếm, nhu cầu cao sẽ đẩy giá bán lên cao. Bên cạnh chi phí tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án tăng nhanh hằng năm; đây là các chi phí chủ chốt làm cho giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới. Chi phí giá nguyên vật liệu xây dựng cho một dự án chung cư như sắt, thép, cát, xi măng đang leo thang và chưa có điểm dừng, đặc biệt là các dự án có thời gian và tiến độ xây dựng trải qua vài năm”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Tuấn cho biết thêm, nếu so sánh về chỉ số giá trong vòng 3 năm gần nhất thì giá nhà ở khu Tây các năm trước như 2018 – 2020 tốc độ tăng giá thấp hơn mức trung bình của TP.HCM. Tuy nhiên từ năm 2020 – 2021, giá lại bật tăng mạnh hơn so với những khu vực khác. Từ tầm 28-30 triệu/m2 năm 2018, lên mức trung bình từ 40 - 45 triệu/m2 năm 2021. Nhưng nếu so sánh với ngưỡng giá của khu Đông, khu Nam thì mức giá này còn khá dễ chịu.

Xét về tiềm năng tương lai, khu Tây sở hữu nhiều lợi thế với vai trò là cửa ngõ kết nối khu vực trung tâm thành phố và các tỉnh miền Tây nên thời gian gần đây, khu vực này đã thu hút dòng tiền của người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, sự kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá đã khiến thanh khoản các dự án tại khu Tây diễn biến khá tốt. Bên cạnh đó, khu vực này lại đang được chú trọng, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng để thay đổi diện mạo đô thị. Đó cũng là lý do khiến mức độ tăng giá bất động sản khu Tây ổn định, bền vững và nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. “Một thị trường chưa hình thành rõ ràng như khu Tây, nhà đầu tư sẽ kiếm được lợi nhuận hơn, mức độ tăng trưởng lợi nhuận dự  báo sẽ cao hơn ở các thị trường đã phát triển trước đó”.