Đừng thấy đất vùng ven sốt nóng lại lo sợ bong bóng bất động sản xảy ra

Giá đất nhảy múa gấp 2, gấp 3 lần chỉ trong thời gian ngắn ở những khu vực vùng ven thành phố lớn đã dấy lên lo ngại về một kịch bản đang lặp lại của thời kỳ thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2010, thời kỳ mà bong bóng bắt đầu xuất hiện.

Giá đất tăng nóng, bong bóng có xuất hiện?

Sức nóng của thị trường bất động sản vùng ven các thành phố lớn dường như chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Một báo cáo của batdongsan.com.vn ghi nhận, tại thị trường phía Bắc, thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến tại một số địa điểm vùng ven thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên ( tăng 26%)…

Còn báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ghi nhận, nhiều thị trường tại miền Bắc như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Thái Nguyên vẫn có tốc độ giao dịch tốt và mức giá tăng từ 20-50% trong quý IV. Đặc biệt, giá đất nền tại Bắc Ninh tăng giá gần 100% so với năm 2020.

Tại thị trường phía Nam, làn sóng đầu tư cũng đổ bộ mạnh mẽ ra các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Lâm Đồng, Bà Rịa – Vũng Tàu. Báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…xảy ra hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Đánh giá về diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại, một số nhà đầu tư đã đặt ra lo ngại về diễn biến lặp lại như thời kỳ 2009-2010. Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đỉnh cao như thời điểm cách đây hơn 10 năm về lượng giao dịch cung – cầu.

Tuy nhiên, chính mức giá nhảy mạnh cùng dòng tiền đổ ồ ạt vào thị trường bất động sản vùng ven khiến một số nhà đầu tư lo ngại bong bóng đã xuất hiện và có thể bước đến nguy cơ xì hơi.

Nguyên tắc bình thông nhau trên thị trường

Đánh giá về diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land lại cho rằng, có nhiều tín hiệu tốt cho thấy thị trường đang phục hồi lại rất nhanh sau ảnh hưởng kéo dài 2 năm của dịch bệnh. Đặc biệt ở thời điểm quý IV và bước sang quý I/2022, lượng giao dịch trên thị trường ghi nhận con số lạc quan.

Theo bà Hương Nguyễn, tâm lý của các nhà đầu tư tốt đến từ hàng loạt cơ sở tích cực như sự ổn định của nền kinh tế khi tâm thế phòng chống dịch đã thay đổi, gói kích cầu 350.000 tỷ đồng cùng những tháo gỡ về pháp lý và việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng.

Thế nên, khi nhận định về sự sốt nóng của thị trường bất động sản vùng ven, bà Hương Nguyễn thẳng thắn nói: Không nên thấy cứ nơi đâu sốt nóng lại cho rằng "có bong bóng bất động sản". Bởi khi nhắc đến hiện tượng này, tức là phải có rất nhiều yếu tố đi kèm minh chứng.

Còn về giá bất động sản vùng ven gia tăng, bà Hương Nguyễn phân tích, có nhiều yếu tố bao gồm chủ quan và khách quan dẫn tới tình trạng này.
Vị lãnh đạo Đại Phúc Land phân tích thêm, về chủ quan, cung cầu trên thị trường đã bị nén trong một thời gian dài. Dẫn tới tâm lý mua bán sau dịch khá tốt. Doanh nghiệp tích cực ra hàng chất lượng. Đây là yếu tố cộng hưởng tốt cho thị trường.

Về khách quan, câu chuyện lệch pha cung cầu trên thị trường vẫn còn, áp lực gia tăng giá cả nhất là trong khu vực nội thành chưa có dấu hiệu tạm dừng. Giá bất động sản nội thành liên tục thiết lập mặt bằng giá mới do quỹ đất khan hiếm trong khi nhu cầu của người dân về nhà ở không ngừng tăng cao.

Theo nguyên tắc bình thông nhau trên thị trường, nơi nào tăng nóng sẽ tạo ra lực đẩy nguồn lực đi vào vùng trũng, nơi có giá cả thấp hơn, để cân bằng lại thị trường. Khi đó, dòng tiền sẽ đi vào vùng ven, nơi có giá thấp như một sự tất yếu.

Cộng hưởng thêm yếu tố về quy hoạch, sự phát triển giao thông khiến cho thị trường bất động sản vùng ven hút nhà đầu tư. Mặt khác, một số nhà đầu tư lớn công bố các dự án ở khu vực này cũng tạo ra sự quan tâm của các nhà đầu tư và dẫn tới cơn nóng sốt cục bộ.

"Tuy nhiên, sự nóng của thị trường vùng ven chưa đủ yếu tố để tạo nên tín hiệu bong bóng của thị trường hậu Covid-19. Nguyên nhân chính của sức nóng vùng ven chỉ đến từ sức nén cung cầu thị trường, áp lực mặt bằng tăng giá dẫn tới dòng tiền có xu hướng đổ vào chỗ trũng, nơi có mức giá thấp. Cùng quy hoạch giao thông và dự án mới đang triển khai tạo nên thông tin tích cực tác động đến các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư đều có tâm lý đi trước đón đầu với tâm thế tốt. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực tạo sức nóng của thị trường vùng ven không làm cho sự nóng sốt lan rộng", bà Hương Nguyễn khẳng định.

Theo bà Hương, nhà đầu tư của hiện tại đã bình tĩnh hơn, có sự phân tích cẩn trọng. Họ đánh giá được mức độ rủi ro khi đầu tư.

Từ những phân tích trên, bà Hương cho rằng, khi nhìn vào diễn biến của thị trường, cần có đánh giá khách quan và tổng quát trên góc độ thị trường phát triển cân đối, ổn định. "Khi nghe thông tin thị trường sốt nóng, giá tăng, lại nghĩ tới luôn là đã xảy ra bong bóng, sau đó vội đưa ra chính sách cực đoan, tiêu cực sẽ gây ảnh hưởng tác động dây chuyền đến thị trường. Chúng ta cần đánh giá khách quan, đưa ra giải pháp đảm bảo thị trường phát triển bền vững trong dài hạn. Điều mà nhà đầu tư cần nhất chính là sự phát triển ổn định trên thị trường. Các yếu tố quá bất ngờ sẽ tác động và gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường", bà Hương Nguyễn nhấn mạnh.